截止1月19日，沪深两市共计36家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中两成房企预告净利润亏损，5成房企净利润同比下滑。


“作帐行情”掩盖了2014颓势


特别引起外界关注的是，七家业绩亏损的房企，有六家属首亏，额度最高者系阳光股份，亏损5.4~5.9亿元，降幅达令人咋舌的380~460%！


看似业绩不理想，唯仔细探究就可发现，36家合计销售金额相较2013年竟仍然是成长的，这说明了两种可能的状态，其一是2014年实际上并没有那么糟，中央是中了开发商的哀兵之计，才会自9月30日起连续以放开限贷、降息、降低公积金申贷门槛……等一系列非常手段救市。其二是甫公布的业绩预告其实是“做账行情”，部分成果是2013年11、12月“非理性繁荣”时期的“存粮”平移的结果。毕竟，降价求售、救市措施奏效等因素，都不足使颓废的2014年业绩长红。


2015房企“关张”年


至于楼市前景，我曾经在2014年12月做出过终极判断：2015年房企倒闭年！结果遭致部分开发商的“不耻”与叫骂声，我倒觉得在这个敏感而关键时刻，与其乱喷口水、嗤之以鼻，不如好好思索应变之道，否则不知何时突遭“黑天鹅事件”（这在今年是大概率事件），真有灭顶之虞！


也有人劝我，“倒闭”用词过重，不免引发有些正处在“焦头烂额”状态的房企反感！这点我倒同意，在此特将之修正为“关张”。“关张”意涵也有二，首先是各种原因（主要是资金链断裂），或被迫结束营业或遭并购重组，更惨的是恶性倒闭落跑。其次系鉴于开发商难为，从而调整经营项目、改行转型，不再从事房地产开发与兴建业务（也可以称之为：良性倒闭）。


具代表性案例是2014年打响降价第一枪的杭州所在的浙江省，其指标性上市房企万好万家、浙江车日双双加速多元化战略，于去年（2014年）下半年正式退出房地产行业。其中浙江车日（1997年上市）在保留东方灯具市场运营基础上，增加农产品批发市场运营及相关配套业务，万好万家（2007年上市）则转战影视传媒领域。


房地产可持续动力是经济


也有人对我做出“2015审慎悲观”的判断依据，表示好奇与质疑。其实主因不在于新增库存不断累加，而去化速度过于缓慢，也并非对中央与地方救市方案缺乏十足信心，更关键的原因是中国高速增长的经济发展显然已进入高原期，2014年GDP增速7.4%，是1990年以来新低，而2013年之所以还能维持7.7%，相当比例与程度上，是因为房地产的超常规繁荣所贡献，现在楼市已自身难保，说明2015年GDP增速会在7%~7.2%之内徘徊，加之国际经济、金融形势险峻，如：卢布与欧元重贬、油价连番跌价、欧盟启动QE……等，均使中国经济前景难以乐观。虽说房地产的确是火车头行业，在行进时能带动50种以上的行业共同发展，但火车前行需要动力，而燃料是经济……。


房企应变各出奇谋


因此，展望刚刚到来的2015，我研判开发商整体走向大致为以下五点。首先是部分房企将面对“保命”与“保本”的关键选择，但怕的是降价也不一定卖得动。然后是部分房企开始认真思考转型，可惜通常状况是“死的更快”，因为专精的都搞不好，还妄想改行、跨界？
部分房企鉴于形势紧张，于是强力收缩业务，尽速去库存，甚至忍痛割爱、卖地，以避免资金链断裂。部分“不信邪”的房企逆势操作，大肆买地、趁机扩张，唯“捡到皮夹子”的机率偏小，堪称：火中取栗！


部分房企则严肃面对“三品到位”的重要性--重视工程品质、强化设计品味（尤其是互联网运用）、着重售后服务的品德形象塑造。这方面成立已达21年的景瑞地产，堪称是其中著力甚深的房企之一。