客户：北京大学房地产总裁班 地点：北京市 - 北京 时间：2012/3/23 0:00:00 目前，未见丝毫松动的房地产调控政策，导致房地产行业资金短缺已初现端倪。在此形势下如何帮助房地产企业寻求应急对策？3月23日，北京大学邀请著名房地产融资策划专家朱耿洲博士，为其房地产总裁班90多人讲授“房地产融资策划36计（方法与渠道）”的课程，运用36种渠道来破解房地产企业融资之困局。一天的学习，学员反响强烈，也表示应对危机信心满满。 之前开发商的资金主要通过银行、信托、担保公司等途径来筹集，跟其他金融机构接触相对较少，而委托贷款、融资租赁、基金等方法对房地产企业而言也是不错的融资渠道。在谈及融资租赁时朱博士说：“房地产融资租赁是房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变房地产开发主要依靠银行贷款的单一融资方式。” 朱博士又列举了房地产融资租赁的优势： 1、降低房屋消费门槛 传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁真正实现了“零首付”，大大降低了房屋消费的门槛。 2、租约灵活 传统银行贷款一般是固定利率、固定支付，而租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人制定灵活的还租安排，例如延期支付、递增和递减支付等。另外，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。 3、促进房地产销售 房地产融资租赁业务对承租人来说是一种金融服务，对房地产销售方来说，租赁公司是一种营销载体，融资租赁是一种营销方式。房屋消费的门槛降低，扩大了客户的购买力，促进了房地产的销售。资金规模大的房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。 4、风险小 对于出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故基本上不存在风险。出租人通过收取租金获得收益，在存款利率不断下降的情况下，出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。 其实租赁在外国是非常普遍的融资方式，仅次于贷款，租赁的成本大概介于银行和信托公司之间。 在课间，主办方老师说：“朱博士的课程在学员中的口碑非常好，学员们反应，朱博士的课程深入浅出，很多非专业的人士听了就能理解。在实践运用中，也能按照大的脉络实施操作，实用性很强，所以这期课程，很多学员是慕名而来。” 课程快接近尾声时，朱博士表示：当前房地产企业应懂政治明大势，房地产暴涨是在本届政府任期内上去的，如在民主政治的国家，居高不下的房价引起民怨沸腾，政府是要问责下台的。今年属本届政府的最后一年，温总理在“两会”期间已明确表态，房价远远没有回到合理价位，坚持房地产调控不动摇。故今年房价不降无法向老百姓交代！就是明后两年新班子换届上台，也没有理由给楼市大涨，如刚上台就大涨，新政府也坐不稳。中国从来就是政治经济学，所以房企要顺势而为，早降价变现，备好粮草准备过紧日子。那些长期习惯囤地捂房以牟取暴力，宁可借高利贷，也不愿降价让利的开发商，很可能将深陷高利贷泥潭无法自拔。 一天的课程很快结束。学员表示：觉得时间太过匆忙，很多知识还理解的不够透彻，不免有些遗憾，如果能再多讲一天，那效果会更好。希望主办方以后尽量请朱博士多讲几次这样的课程，很多融资渠道能让他们茅塞顿开。在学员们热烈的掌声中，朱博士赶往机场为24、25号福建石狮的清华大学总裁班学员辛勤播种。 （本期也是中国资本策划研究院“融资策划36计”全国大巡讲总第440期）